Uzmanlar, son yapılan düzenlemelerin hem idari işleyişi hem de malik haklarını güvence altına almayı hedeflediğini belirtiyor. Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Başkanı Doç. Dr. Onur Kaplan, 4 Şubat 2026’da yürürlüğe giren değişikliklerin özellikle uygulamadaki tıkanıklıkları gidermeye yönelik olduğunu vurguladı.
Tapu güvenliği artıyor
Doç. Dr. Kaplan, değişikliklerin tapu güvenliği, karar alma süreçleri ve ruhsat işlemlerinde uygulama birliğini güçlendireceğini ifade etti:
“Kentsel dönüşüm, kişilerin mülkiyet hakkı ve yerleşme özgürlüğünü doğrudan etkileyen kritik bir süreç. 6 Şubat 2023’te meydana gelen depremler sonrasında, afet riskine karşı tedbirlerin geciktirilemez olduğu bir kez daha anlaşılmıştır. Bu çerçevede yapılan yönetmelik değişiklikleriyle hem idari işleyiş hem de maliklerin hak ve yükümlülükleri açısından yeni kurallar getirildi. Yeni düzenlemeye göre; riskli yapı yıkıldıktan sonra da taşınmazın bu kanun kapsamında olduğunu gösteren şerh tapuda yer almaya devam edecek. Malik toplantılarının usulü ilk kez ayrıntılı şekilde belirlenirken, standart bildirim formu zorunlu hale getirildi. Yeni yapı ruhsatı başvuruları öncesinde karara katılmayan maliklere teklif ve anlaşma şartlarının tebliği şartı netleştirildi.”
Tapuda açıklayıcı şerh uygulaması
Yeni düzenleme ile riskli yapı şerhinin yıkım sonrası kaldırılmasıyla oluşan belirsizlikler de ortadan kalkıyor. Kaplan, uygulamanın ayrıntılarını şöyle anlattı:
"Artık taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunduğuna dair açıklayıcı bir belirtme tapu siciline işlenecek. Böylece özellikle iyi niyetli üçüncü kişiler açısından hukuki güvenlik artırılmış olacak. Riskli yapı bulunan parsellerde yeniden yapım kararları için yapılacak malik toplantılarının usulü ilk kez ayrıntılı şekilde düzenlendi. Maliklerden birinin talebiyle yapılacak toplantılar için yer ve zaman; muhtarlıkta, bina ilan panosunda veya noter aracılığıyla duyurulacak. Yeni yapı ruhsatı başvurularında, karara katılmayan maliklere; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklifin ya da teklifin incelenebileceği yer bilgisinin usulüne uygun tebliği şartı açık şekilde düzenlendi. Ayrıca bu maliklerin hisselerinin satışı için idareye başvuru yapılmış olması gerekecek."
Müteahhit teminatlarında düzenleme
Yeni yönetmelik, yapı müteahhitlerinden alınacak teminatlarda da değişiklik getirdi. Artık teminat değerleri, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nda belirtilen oranlar esas alınarak belirlenecek. 1 Ocak 2024 sonrası ruhsatlar için verilen teminatlar ise talep edilmesi halinde yüzde 6’lık yeni oran üzerinden yeniden düzenlenebilecek.
Doç. Dr. Kaplan, yapılan düzenlemelerin tapu güvenliğinden karar alma süreçlerine, ruhsat işlemlerinden imar uygulamalarına kadar pek çok alanda uygulama birliğini sağlayacağını ve kentsel dönüşüm süreçlerinin daha öngörülebilir bir şekilde ilerlemesine katkı sunacağını belirtti.
