Sermaye piyasalarında alternatif yatırım araçları arayanlar için "kira sertifikaları" (sukuk) giderek daha fazla önem kazanıyor. Ancak bu sertifikaların sadece mevcut mülkler üzerinden değil, henüz inşa edilmemiş projeler üzerinden de ihraç edilebildiği pek bilinmiyor. "İstisna sukuk" olarak adlandırılan eser sözleşmesine dayalı model, tam da bu noktada devreye girerek inşaat ve altyapı gibi dev projelerin finansmanında yeni bir yol açıyor.
İstisna sukuk (Eser sözleşmesi) nedir?
En basit anlatımıyla istisna sukuk; bir varlığın veya projenin (bina, yol, fabrika vb.) üretilmesini finanse etmek amacıyla çıkarılan bir yatırım aracıdır. Bu modelde, Varlık Kiralama Şirketi (VKŞ) bir "iş sahibi" gibi hareket eder. Yatırımcılardan topladığı fonla bir müteahhit veya yüklenici ile anlaşarak projenin üretilmesini sağlar.
Diğer kira sertifikalarından en büyük farkı, burada henüz ortada bir mülkün bulunmaması; fonun doğrudan o mülkü "var etmek" için kullanılmasıdır.
Süreç nasıl işliyor?
İstisna sukuk modelinin işleyişi şu adımlardan oluşuyor:
-
Fon toplama: Yatırımcılar, VKŞ aracılığıyla projeye sermaye sağlar.
-
Üretim aşaması: Toplanan fonlar, anlaşılan yükleniciye aktarılarak projenin inşası başlatılır.
-
Gelir paylaşımı: Proje tamamlandığında eser ya kiraya verilir ya da satılır. Elde edilen bu gelir, vade sonunda yatırımcılara payları oranında dağıtılır.
Yatırımcı için güvence sınırı: %90 kuralı
Bu finansman modelinde yatırımcıyı korumak adına belirli sınırlar bulunuyor. Eser sözleşmesine dayalı kira sertifikalarında ihraç tutarı, projenin değerleme raporundaki tutarın yüzde 90’ını aşamıyor. Ayrıca, ödemelerin peşin yapıldığı durumlarda yüklenicinin gayrimenkul rehni gibi güçlü teminatlar sunması zorunlu tutuluyor. Bu sayede projenin yarım kalma riski en aza indiriliyor.
Diğer sukuk türlerinden farkı ne?
Piyasada sıkça duyulan alım-satıma (murabaha) veya kiralamaya (icara) dayalı modellerde, halihazırda var olan bir varlık üzerinden işlem yapılır. İstisna sukukta ise odak noktası üretimdir. Bu yönüyle model, sadece bir finansman aracı değil, aynı zamanda reel ekonomiyi ve istihdamı destekleyen bir yapı olarak nitelendiriliyor.
