Egedesonsöz'ün haberine göre, İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı’nın Buca Belediyesi’ne yönelik soruşturması kapsamında hazırlanan bilirkişi raporunda, Serkan Altun ve Ramazan Altun kardeşlerin sahibi olduğu Altun İnşaat’a ait projelere ilişkin imar uygulamaları da incelendi.
Raporda, Tınaztepe’de bulunan iki ayrı parselde yapılaşma koşullarının aşıldığı ve farklı kullanım kararlarına yönelik hazırlanan 15 katlık plan notunun kapsamı dışında uygulandığı değerlendirmesine yer verildi.
2 kat yapılaşma hakkına 12 kat ruhsat
Bilirkişi raporunda ilk inceleme, Tınaztepe Mahallesi 42674 ada 15 parselde bulunan Altun Teras projesine ilişkin oldu.
25 Nisan 2022 tarihli belgede taşınmazın yapılaşma koşulu 2 kat olarak belirlendi. Ancak Altun İnşaat’ın ikinci başvurusunun ardından Buca Belediyesi Teknik Komisyonu, 9 Mayıs 2022 tarihli kararıyla 15 kata kadar yapılaşma imkanı sağlayan plan notunun bu parselde de uygulanmasına karar verdi.
Bilirkişi heyeti ise söz konusu plan notunun taşınmaz bakımından uygulanamayacağı görüşüne yer verdi. Raporda, parselin yürürlükteki planda “Konut Alanı” kullanımında olduğu, 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren hükmün ise farklı kullanım kararına sahip alanlar için düzenlendiği belirtildi.
Bu uygulamanın ardından 28 Temmuz 2022 tarihli ruhsatın 2 bodrum + zemin + 11 kat şeklinde düzenlendiği tespit edildi. Böylece planlarda 2 kat olarak belirlenen yapılaşma koşuluna rağmen yol üstünde 12 katlı yapı ruhsatlandırıldığı kaydedildi.
Emsal hesabında da sınır aşıldı
Raporda, 2 bin 235 metrekare büyüklüğündeki parsel için yüzde 40 TAKS sınırına göre azami taban alanının 894 metrekare olduğu hesaplandı. Ruhsatta ise taban alanı 724 metrekare olarak gösterildi.
Emsal değeri bulunmayan parsel için kat alanının taban alanı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanması gerektiği belirtildi. Buna göre 894 metrekare taban alanı ve 2 kat üzerinden toplam alanın 1788 metrekareyi geçmemesi gerektiği değerlendirildi.
Buna karşılık ruhsatta mesken alanlarının toplamı 6 bin 154 metrekare, mimari projede ise emsal alanı 4 bin 88,15 metrekare olarak gösterildi.
Bilirkişi heyeti, ruhsat eki mimari projede belirtilen emsal alanının izin verilen değerin üzerinde olduğu kanaatine vardı.
Raporda bu bölüme ilişkin şu ifadeler yer aldı:
“Sonuç olarak; ruhsat eki mimari projede belirtilen emsal değeri göz önüne alındığında imar yönetmeliğince sınırlandırılan emsal değerlerinin aşıldığı, Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 2 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 12 kat olduğu ve görülmüştür”
Ticaret alanında 6 kat yerine 15 kat
Bilirkişi raporundaki ikinci inceleme ise kamuoyunda tartışmalara konu olan Altun Yaşam projesine ilişkin.
Tınaztepe Mahallesi 624 ada 10 parsel için 2 Mayıs 2023 tarihinde düzenlenen imar durum belgesinde taşınmazın kullanım kararı “Ticaret Alanı” olarak gösterildi. Yapılaşma koşulları ise 2,40 emsal ve Yençok 6 kat şeklinde belirlendi.
Belgelerde taban alanının parselin yüzde 40’ını geçemeyeceği de belirtildi. Bununla birlikte belirli koşullarda 15 kata kadar yapılaşmaya imkan sağlayan plan notuna da yer verildi.
Buca Belediyesi Teknik Komisyonu’nun 11 Mayıs 2023 tarihli kararıyla söz konusu plan notunun parselde uygulanabileceği değerlendirildi.
15 katlık plan notu neden tartışıldı?
Bilirkişi heyeti, 15 kata kadar yapılaşmaya imkan veren plan notunun yalnızca “Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları” için geçerli olduğunu değerlendirdi.
624 ada 10 parselin ise yürürlükteki planlarda “Ticaret Alanı” olarak kaldığına dikkat çekilen raporda, bu alanlar için 2,40 emsal ve 6 kat yapılaşma koşullarının bulunduğu belirtildi.
Bu nedenle 15 kata imkan veren plan notunun söz konusu parsele uygulanmasının yürürlükteki plan hükümleriyle bağdaşmadığı kanaatine varıldı.
Ruhsatta 4 bin 500 metrekare taban alanı
Bilirkişi incelemesinde, 3 Ağustos 2023 tarihli yapı ruhsatının zemin artı 14 kat olmak üzere toplam 15 kat şeklinde düzenlendiği tespit edildi.
6 bin 677,74 metrekare büyüklüğündeki parsel için yüzde 40 sınırına göre azami taban alanının 2 bin 671,09 metrekare olması gerektiği hesaplandı.
Buna karşın yapı ruhsatında taban alanı 4 bin 500 metrekare olarak gösterildi.
Emsal hesabında da benzer bir fark tespit edildi. 2,40 emsal üzerinden toplam kat alanının 16 bin 26,57 metrekareyi aşmaması gerekirken, ruhsatta ofis ve iş yerlerinin toplam alanı 20 bin 547 metrekare olarak yer aldı.
Bilirkişi heyeti: 6 kat uygulanmalıydı
Raporda, 624 ada 10 parsel için imar planında belirlenen 6 kat yapılaşma koşulunun uygulanması gerektiği belirtildi.
15 kata imkan sağlayan plan notunun ise bu parsel bakımından uygulanamayacağı değerlendirilirken, ruhsatta hem taban alanı hem de emsal yönünden imar durumunda belirlenen sınırların aşıldığı ifade edildi.
Bilirkişi raporunda projeye ilişkin şu ifadeler yer aldı:
"Söz konusu plan hükümlerinde ticaret alanlarında yapılabilecek kullanımlar ile yapılaşma koşulları açıkça düzenlenmiş olup, bu alanlar bakımından E=2.40 ve Yençok-6 Kat yapılaşma koşulları öngörülmüş, ada ölçeğinde başvuru yapılması halinde yükseklik artışı veya farklı yapılaşma koşullarına imkan sağlayan herhangi bir plan notuna yer verilmemiştir.
Bu kapsamda yapılan teknik değerlendirmede; imar durumu belgesinde yer verilen ve Teknik Komisyon kararına dayanak teşkil eden plan notunun, kullanım kararı "Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanı" olan parseller için uygulanabilir nitelikte olduğu, incelemeye konu taşınmazın ise yürürlükteki planlarda "Ticaret Alanı" kullanımında bulunması nedeniyle anılan plan notunun bu parsel yönünden uygulanmasının plan hükümleriyle bağdaşmadığı değerlendirilmiştir.
Sonuç olarak; taşınmaz için yinelenen imar durum belgelerinin düzenlendiği, ruhsata esas düzenlenen imar durumu belgesinde yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında öngörülen kullanım kararı ve temel yapılaşma koşullarının doğru aktarıldığı, ancak "Konut ve Ticaret Seçenekli Konut Alanları" için düzenlenmiş plan notunun "Ticaret Alanı" kullanımındaki söz konusu parsele uygulanarak imar durumuna işlenmesinin plan hükümlerine uygun olmadığı kanaatine varılmıştır. Ruhsatta belirtilen taban alanı değeri göz önüne alındığında imar durum belgesi ile belirlen taban alanı değerinin aşıldığı,
Ayrıca yukarıda açıklandığı şekilde, imar durumunda yer alan plan notunun imar durumu belgesine işlenmesinin yürürlükteki imar planı kararları ve plan hükümlerine uygun olmadığı değerlendirildiğinden söz konusu taşınmaz için imar planı ile belirlenmiş olan kat adedi olan 6 katın uygulanması gerekirken ruhsatlarda yol üstü kat sayısının 15 kat olduğu ve görülmüştür."
Büyükşehir Belediyesi dava açmıştı
Altun Yaşam projesiyle ilgili süreç daha önce yargıya da taşındı.
İzmir Büyükşehir Belediyesi, 6 kat yapılaşma hakkı bulunan parsel için 15 katlı inşaat izni verildiği gerekçesiyle ruhsatın iptali istemiyle dava açtı.
İzmir 6. İdare Mahkemesi, Adatepe Mahallesi 624 ada 10 parseldeki konut ve iş merkezi projesinin ruhsatını iptal etti. Ancak Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi, ruhsatı iptal eden 6. İdare Mahkemesi kararını bozdu.
Bozma gerekçesi ise süre aşımı oldu.
Buca Belediyesi de bunun ardından inşaat ruhsatını yeniden aktif hale getirdi.
