Türkiye genelinde konut ve arsa piyasasındaki hareketliliğin ardından, gözler vergi takvimine çevrildi. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, edinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden elden çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen gelirlerin 1 Mart itibarıyla beyan edilmesi gerekiyor. Süreyi kaçıran veya eksik beyanda bulunan mükellefleri ise ciddi cezai yaptırımlar bekliyor.
5 Yıl Kuralı Nasıl İşliyor?
Gerçek kişilerin satın aldığı konut, arsa, arazi veya iş yerleri, iktisap (edinme) tarihinden itibaren tam 5 yıl (takvim günü esasıyla) dolmadan satılırsa, elde edilen kâr "değer artış kazancı" olarak kabul ediliyor. Eğer mülk 5 yıldan fazla süreyle elde tutulmuşsa, satıştan doğan kazanç miktarı ne olursa olsun gelir vergisinden muaf tutuluyor.
Önemli İstisna: Miras veya bağış (ivazsız) yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışında 5 yıl kuralı uygulanmıyor; bu satışlar vergi kapsamı dışında kalıyor.
Vergi Nasıl Hesaplanıyor?
Vergi miktarı hesaplanırken, gayrimenkulün alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark doğrudan baz alınmıyor. Enflasyonun etkisini arındırmak için Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) kullanılarak "maliyet bedeli endekslemesi" yapılıyor.
-
Örnek Senaryo: 2024 sonunda 6 milyon TL'ye alınan bir mülk, bir yıl sonra 9 milyon TL'ye satıldığında aradaki farktan yasal istisna tutarı düşülüyor ve kalan miktar üzerinden vergi hesaplanıyor.
-
Kentsel Dönüşüm: Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen konutların satışında da 5 yıl içinde elden çıkarma söz konusuysa vergi yükümlülüğü doğuyor.
Beyanname Verilmezse Ne Olur?
Gelir İdaresi Başkanlığı, tapu verileri üzerinden tüm satışları dijital olarak takip ediyor. Beyannamenin süresinde verilmemesi durumunda:
-
Vergi dairesi tarafından vergi ziyaı cezası kesiliyor.
-
Gecikme faizi uygulanıyor.
-
Gelir vergisi tarifesindeki istisna tutarından yararlanma hakkı kaybediliyor.
Özel Durumlar: Kooperatif ve Arsa Payı
Kooperatif üyeliğiyle edinilen evlerde, dairenin tahsis edildiği veya fiilen kullanıldığı tarih esas alınırken; arsa üzerine inşa edilen binalarda tapudaki "cins tahsisi" tarihi 5 yıllık sürenin başlangıcı sayılıyor.
