Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinin makro bir çözümden ziyade başarılı bir model denemesi olduğunu belirten Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, hak kaybı yaşanmaması için profesyonel hukuki desteğin ihtilaf ortaya çıktıktan sonra değil, henüz imza aşamasına gelinmeden alınması gerektiğini söyledi.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda yürütülen ve İzmir’in de aralarında bulunduğu yedi pilot ilde uygulanan Dünya Bankası destekli "İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi", kentsel dönüşümde finansman modellerinin yanı sıra hukuki süreçleri de etkiliyor.
Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Onur Kaplan, projenin en önemli etkilerinden birinin kentsel dönüşümün odağını müteahhitten malike kaydırması olduğunu ifade etti. Kaplan, sürecin geleneksel kat karşılığı modelinden, malikin işveren konumunda bulunduğu götürü bedelli yapım sözleşmelerine doğru dönüşmesini sağladığını belirtti.
Kredinin kullanımında idari denetim
Kredinin doğrudan riskli yapı maliki olan gerçek kişilerin hesabına yatırılarak bloke edildiğini aktaran Doç. Dr. Kaplan, paranın inşaatın ilerleme seviyesine göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bildirimiyle kademeli şekilde müteahhide aktarıldığını söyledi.
Kaplan, bu sistemin süreç üzerinde önemli bir idari denetim imkânı oluşturduğunu belirterek şöyle konuştu:
"Bu uygulama süreç üzerinde ciddi bir idari denetim imkânı doğurmaktadır. Ancak pilot uygulama, kılavuzlarda sayılan ve İzmir’in de içinde olduğu yedi ille sınırlı. Bu durum gösteriyor ki, şu aşamada bir makro çözüm değil, daha ziyade bir finansman modeli denemesidir. Aylık yüzde 0,69 faiz, 180 ay vade ve ilk yıl geri ödemesiz kredi piyasa şartlarının belirgin biçimde altındadır. Geri ödemesiz dönemin inşaat süresinin bir kısmıyla örtüşmesi, her malikin birbirinden bağımsız olarak aynı anda hem kira hem taksit ödemesini önler. Bir yönüyle konuya özendirme ve destekleme faaliyetidir. Ayrıca belirli kategoriler ile A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip binalar için ek faiz indirimi uygulanıyor."
Kentsel dönüşümde iki kritik eşik
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerinin hak kaybına uğrayabileceği iki temel aşamaya dikkat çeken Doç. Dr. Kaplan, riskli yapı raporunun tebliğ edilmesinden sonra başlayan 15 günlük yasal itiraz süresinin büyük önem taşıdığını vurguladı.
Kaplan, paylaşım esaslarının belirlendiği aşamanın da hak sahipleri açısından kritik olduğunu ifade etti. Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırmayla satılması sırasında belirlenen rayiç bedellerin, maliklerin beklentilerinin altında kalabildiğine dikkat çekti.
Özel hukuk alanında teslim gecikmeleri, eksik işler ve tapu iptal davalarının öne çıktığını belirten Kaplan, idari yargıda ise riskli yapı tespiti ile ruhsat iptali davalarının gündeme geldiğini söyledi.
"Hukuki destek imza atılmadan önce alınmalı"
Kentsel dönüşüm sürecinde hak kaybının önüne geçilebilmesi için hukuki desteğin ihtilaf çıktıktan sonra değil, sözleşme imzalanmadan önce alınması gerektiğini belirten Doç. Dr. Kaplan, özellikle riskli yapı raporunun tebliğ edildiği ve müteahhit tekliflerinin değerlendirildiği dönemin hukuki destek alınması açısından en doğru aşama olduğunu ifade etti.
Sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken başlıklara da değinen Kaplan, şu ifadeleri kullandı:
"Bağımsız bölüm bazında eklentileri de gösteren paylaşım cetveli, teslim süresi ile bu sürenin başlangıç anı, uygulanabilir bir gecikme cezası, arsa payı devrinin peşin değil ruhsat ve iskân aşamalarına bağlı kademeli yapılması ve teminat ile fesih hâlinde tasfiyenin nasıl yapılacağı incelenir. Kredili modele özgü olarak hak ediş takvimi ve karşılığı yapılmayan hak ediş riskinin kimde kalacağı açıkça yazılmalıdır"
