Kiralık konutlarda yalnızca kira bedelinin zamanında ödenmesi, kiracıların tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği anlamına gelmiyor. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracılar; konutu sözleşmeye uygun kullanmak, temizliğini ve bakımını sağlamak ve komşulara karşı gerekli saygıyı göstermekle (özen borcu) da yükümlü. Bu yükümlülüklerin ihlali ise ev sahiplerine tahliye davası açma hakkı doğurabiliyor.
Sadece kira ödemek yeterli değil
Kiralık konut piyasasında ilişki çoğunlukla kira bedeli üzerinden değerlendirilse de, yasal düzenlemeler mülk sahiplerine daha geniş haklar tanıyor. Kanuna göre kiracının yalnızca kira ödemesi yeterli görülmüyor; yaşam alanını doğru kullanması ve komşuluk ilişkilerine zarar vermemesi de zorunlu kabul ediliyor.
Hangi davranışlar tahliye nedeni sayılıyor?
Hukukçular, kiracının “özen borcu”na aykırı davranışlarının tahliye gerekçesi olabileceğini belirtiyor. Buna göre şu durumlar dikkat çekiyor:
• Binada veya sitede sürekli gürültü yaparak çevreye ve komşulara rahatsızlık verilmesi,
• Apartman genel kurulu tarafından belirlenen ortak yaşam kurallarının ve yönetim planının ısrarla ihlal edilmesi,
• Kiralanan konutun mesken (ev) amacından çıkarılarak depo, iş yeri, imalathane ya da yasa dışı şekilde günlük kiralık daire olarak kullanılması.
30 günlük ihtar şartı ve önemli istisna
Yasal prosedüre göre, komşuluk kurallarına aykırılık tespit edilmesi halinde ev sahibinin öncelikle kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtarname göndermesi gerekiyor. Bu ihtarnamede kiracıya durumu düzeltmesi için en az 30 günlük süre verilmesi zorunlu.
Ancak kanunda önemli bir istisna da bulunuyor. Eğer kiracının davranışları apartman yaşamını “çekilmez” hale getiriyorsa ya da konuta kasıtlı olarak ağır zarar veriliyorsa, ev sahibi 30 günlük süreyi beklemeden doğrudan tahliye davası açabiliyor.
Mahkeme soyut iddiaları yeterli görmüyor
Sulh Hukuk Mahkemeleri, yalnızca “komşular şikayetçi” veya “apartmanda istenmiyor” gibi genel ifadeleri yeterli delil olarak kabul etmiyor. Tahliye kararı için özen borcuna aykırılığın somut ve güçlü delillerle ispatlanması gerekiyor.
Uzmanlara göre davanın sonucunu etkileyen başlıca deliller şöyle sıralanıyor:
• Resmi kolluk tutanakları: Gürültü veya huzursuzluk anında olay yerine çağrılan polis ya da jandarma ekiplerinin tuttuğu kayıtlar,
• Bina yönetim defteri ve belgeler: Apartman veya site yönetiminin karar defterine işlenen şikayetler, yönetimce hazırlanan tutanaklar ve yazılı dilekçeler,
• Komşu ve tanık beyanları: Aynı binada yaşayan kat maliklerinin mahkeme huzurunda vereceği tanık ifadeleri.
Uzmanlardan uyarı
Gayrimenkul hukuku uzmanları, benzer komşuluk ihtilaflarında ev sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için tüm olumsuzlukların zaman kaybetmeden resmi kanallarla kayıt altına alınması gerektiğini vurguluyor.
