Konut satın almak, hayatın en önemli yatırımlarından biri olarak görülüyor. Ancak sürecin yalnızca beğenilen evi seçmekten ibaret olmadığı; belediye işlemlerinden tapu devrine, vergi yükümlülüklerinden sigorta zorunluluklarına kadar birçok yasal adımı kapsadığı belirtiliyor. Uzmanlar, mevzuata uygun yürütülmeyen işlemlerin ileride hem alıcı hem de satıcı için ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabileceği uyarısında bulunuyor.
Ev alım sürecinde iki temel aşama
Bir konut satın alınırken işlemler iki ana başlık altında yürütülüyor:
- Belediyede yapılan işlemler
- Tapu müdürlüğünde gerçekleştirilen işlemler
Tapu işlemleri için randevu sistemi kullanılıyor. Başvurular ALO 181 hattı veya e-Randevu sistemi üzerinden yapılabiliyor. Randevu saatinden yaklaşık 15 dakika önce gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunulması gerekiyor.
Belediyeden rayiç bedel öğrenilmeli
Ev satın alırken ilk adım, taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeye başvurarak rayiç bedelin öğrenilmesi. Rayiç bedel, taşınmazın bulunduğu bölgedeki analizler doğrultusunda belirlenen asgari metrekare değeri olarak tanımlanıyor.
Bu bedelin altında bir satış fiyatı beyan edilmesi usulsüzlük sayılıyor. Rayiç bedel aynı zamanda:
- Emlak vergisi hesaplamasında,
- Resmi kurum işlemlerinde,
- Değer tespitlerinde
- esas alınan referans fiyat olarak kullanılıyor.
- Düşük satış bedeli göstermek ceza getirebilir
Tapu harcı, satış bedeli veya rayiç bedel üzerinden hesaplanıyor. Bu iki değerden hangisi yüksekse harç o tutar üzerinden tahsil ediliyor. Satış bedelini düşük göstererek daha az harç ödemek yasalara aykırı kabul ediliyor.
Mali denetimler sırasında usulsüzlük tespit edilirse hem alıcı hem de satıcı para cezasıyla karşılaşabiliyor.
Ayrıca satış bedelinin düşük gösterilmesi ileride farklı mali yükümlülüklere yol açabiliyor. Konut satın alındıktan sonra beş yıl içinde satılırsa değer artış kazancı vergisi doğabiliyor. Bu durumda resmi kayıtlardaki düşük bedel, daha yüksek vergi ödenmesine neden olabiliyor.
Geriye dönük borçlar kontrol edilmeli
Satın alınacak konutun geçmişe dönük vergi veya aidat borçları bulunabiliyor. Tapu devrinde aksama yaşanmaması için bu borçların satış öncesinde kontrol edilmesi ve ödenmesi gerekiyor.
Zorunlu sigortalar neler?
Konut alımında sigorta yükümlülükleri finansman yöntemine göre değişiyor.
Konut kredisi kullanılacaksa:
- Konut sigortası
- Zorunlu deprem sigortası (DASK)
- Hayat sigortası
Kredi kullanılmayacaksa:
- Zorunlu deprem sigortası (DASK)
Bankalar, kredi kullanımında talep edilen sigorta türlerini değiştirebiliyor.
İpotekli konut satın alınabilir mi?
Satın alınacak daire üzerinde ipotek bulunması, taşınmaza bağlı borcun da devralınması anlamına gelebiliyor. İpotekler banka, kurum veya şahıs kaynaklı olabiliyor. Bu nedenle tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesi ve taşınmaz üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının önceden araştırılması gerekiyor.
Konut kredisiyle satın alınan evlerde ise banka, kredi borcu bitene kadar taşınmaz üzerinde ipotek bulunduruyor.
Uzmanlardan kritik uyarı
Uzmanlar, ev satın alma sürecinde yapılan küçük hataların ileride büyük mali yükümlülüklere dönüşebileceğine dikkat çekiyor. Rayiç bedelin doğru beyan edilmesi, borç sorgulamalarının yapılması, ipotek durumunun incelenmesi ve sigorta zorunluluklarının yerine getirilmesi; sorunsuz bir tapu devri ve güvenli bir yatırım için kritik önem taşıyor.
Konut sahibi olmayı planlayan vatandaşların, işlemler öncesinde detaylı araştırma yapması ve gerektiğinde uzman desteği alması öneriliyor.
